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            樓市沖擊下的貨幣政策調整:未來更傾向財政政策

            来源:     添加时间:2020-06-21

            原標題:樓市沖擊下的貨幣政策調整路徑

            “穩增長”已有瞭新預案,未來政策組合拳將更傾向財政政策,這決定瞭貨幣環境仍將保持寬松,而當下熱點城市杠桿控制也采取瞭較為溫和的方式。因此,當前及2017年的貨幣環境與2010年至2014年上半年的緊縮基調已完全不同,這決定瞭未來樓市的資金面不會明顯收緊。

            自從央行表態控制信貸投放、加強“宏觀審慎管理”約束,貨幣政策偏緊的態勢便越來越顯著。從經濟基本面來看,8月、9月的工業利潤、發電量、地產和汽車銷售等諸多指標向好,9月CPI大幅反彈至1.9%,PPI自2012年3月以來首次轉正,這意味著至少短期內已沒有貨幣寬松的空間瞭。從匯率角度看,近期美元走強導致人民幣匯率貶值,資金流出壓力衛生加大,央行需維持相對偏高的貨幣利率以降低資金流出的壓力。

            事實上,緊縮貨幣的措施已經祭出,比如央污到你濕的腐圖 行一再拉長逆回購期限,市場融資成本抬升,近兩月隔夜回購利率中樞緩慢上移。由於熱點城市的房地產市場脫離收入、經濟增長、租金回報率等宏觀和行業基本面,已經向嚴重泡沫化的方向演進,“十一”長假前後,20多個城市密集收緊瞭樓市的過度加杠桿之勢,央行窗口指導商業銀行控制激進的房貸競爭,清理違規資金進入樓市,如嚴厲打擊首付貸和土地購置加杠桿等。而且,新一輪貨幣寬松政策邊際效應的下降已成為共識,後續顯然還會有緊縮行動。

            全國商品房庫存最高峰為今年2月的7.39億平方米,8月降到瞭7.08億平方米,庫存隻下降瞭4%。7月和8月,庫存分別隻減少34萬平方米和512萬平方米。其中,在房價上漲最快的13個熱點城市,8月庫存減少瞭248萬平方米,其他所有城市隻減少瞭264萬平方米。這也就是說,熱點城市庫存已到枯竭的境地,但600多個二三四線城市庫存並未減少,反而在“加庫存”。國務院第三次大督查結果也顯示,三四線和縣級城市庫存量高、化解壓力大,去庫存任務艱巨。2009年至2011年的開發投資和新開工面積月均同比增長25%左右。但去年以來,開發投資和新開工面積月均增速分別為4.97%和-3.37%。集中在庫存80%的二三四線城市,2009年至2011年大規模出讓瞭土地,至今仍深陷庫存泥潭,這就是緣安全何2014年“9·30”以來政策密集利好,但銷售和開發“一冷一熱”局面難改的原因。同時,房價同比漲幅超過10%的16個熱點城市,占全國銷售面衛生積不足20%,盡管庫存迅速下降,卻無法多供地,致使衛生全國供地下降。

            Wind統計的100個大城市,2014和2015年宅地供應分別下降33.6%和14.4%,今年前9個月樓市火爆,但百城宅地供應仍下降1.14%,其中一線城市下降53%,二線城市2015年供地創2008年以來新低,在去年低基數的基礎上,今年僅微幅增長15%。今年前8個月,按揭貸款增加3.51萬億,創歷史新高,為2009年同期擴大內需投放規模的2.5倍。換言之,3.51萬億按揭投放,僅帶來4%的庫存下降,開發投資和新開工仍舊低迷,受益於信貸投放的少數熱點城市已泡沫化。

            鑒於寬松貨幣的邊際效應弱化,負面問題開始顯化,無論“穩增長”,還是“調結構”或“防風險”,貨幣政策必須調整。近期,央行召集17傢商業銀行開會,提出“宏觀審慎管理”,這或將是個轉折點:一方面,貨幣政策結構性收緊大勢所趨,包括熱點城市緊縮杠桿,圍堵資金違規進入樓市;另一方面,336個地級及以上城市中,房價下跌或持平的占35.7%,上漲的216個城市中,漲幅在5%以下和10%以上的分別占57%和23%。足見,當下絕大部分城市的樓市仍需寬松貨幣的庇護。

            同時,此次密集發佈調控政策的2食品0多個城市,盡管普遍收緊瞭杠桿,但對於首套房購置,仍堅持30%的最低比例。另外,對那些“先賣後買”的改善型需求,也堅持30%至50%的較低首付比例。比如,在樓市並不那麼火爆的廣州,對“先賣後買”仍執行30%的首付。這完全不同於2010年6月至2014年9月實施的“認房又認貸”的杠桿限制標準,即“無房有貸款記錄的,再申請貸款也算二套房”,必須執行60%至70%的首付比例。這麼看來,當下的熱點城市杠桿控制仍采取較為溫和的方式。

            熱點城市的溫和調控,也是為瞭避免因緊縮過度,特別是貨幣政策急速轉向,觸發類似於去年6月那樣的股市大震蕩的局部金融風險。在人民幣貶值和美元加息“雙重預期”下,這樣的處理是合理的。相比2014年至2理想禁區動漫在線觀看 015年開發投資增速每年10個百分點的下滑,在當前開發投資和新開工低迷的情況下,即便緊縮杠桿導致熱點城市樓市降溫,至少安全不會對投資和消費形成嚴重的沖擊。

            更為重要的是,“穩增長”已有瞭新預案,未來政策組合拳將更傾向財政政策(而不是貨幣政食品策),即積極的財政政策將會更加“積極”。形勢已經很明朗,不管是民間投資的下滑,還是房地產開發商&ld衛生quo;龜縮”於一線重點城市,或銀行從企業到居民(房貸)的信貸投向的轉換,財政赤字率從2015年的2.3%提升至2016年的3%,所有這些問題,都光靠積極的貨幣政策是解決不瞭的。

            值得註意的是,以基建為核衛生心的財政政策,決定瞭貨幣環境仍將保衛生持寬松。這不,國開行的政策性金融債券要在銀行間市場發行,變相提振瞭銀行資金投放;國開行貸款作為種子資金,意味著其餘資金將來自商業銀行;PPP項目以地方10%的一般財政預算支出作為啟動資金,其餘資金也將以商業銀行貸款為主要融資渠道。國開行今年以來已發行2.4萬億政策性金融債和2萬億種子貸款,四季度PPP落地金額將達1.25萬億。因此,當前及2017年的貨幣環境與2010年至2014年上半年的緊縮基調已完全不同,這也決定瞭未來樓市的資金面不會明顯收緊。

            (作者系深圳市房地產研究中心高級研究員)

            來源:上海證券報

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