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            5月1日窗口臨近 二手房交易營改增細則將落地

            来源:     添加时间:2020-06-21

            原標題:5月1日窗口臨近 二手房交易營改增細則落地

            營改增試點全面推開在即,各項相關政策密集落地。昨日,財政部、國稅總局聯合發文明確改革後房地產交易、租賃環節其他相關稅種的計稅方式,進一步為改革後市場平穩銜接、過度做鋪墊。業內表示,通過本次出臺的配套政策,二手房交易環節個稅與營業稅交稅重疊的問題將得到改善,個稅計稅方式改變或直接導致繳稅額度出現小幅下降。

            優化稅制 避免重復繳稅

            二手房交易環節涉部分稅種存在的重復收稅一直備受詬病。根據《關於營改增後衛生契稅 房地產稅 土地增值稅 個人所得稅安全計稅依據的通知》(以下簡稱《通知》),個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅,將計入房屋的財產原值,計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。

            “‘營改增’前,賣房人食品轉讓二手房時需繳納的營業稅屬價內稅,即包含在轉讓價格內,與個人應繳納所得稅的稅基也有重疊”,一位接近國稅總局的業內人士告訴北京商報記者,“營改增”後,增值稅屬於價外稅,新規定的出臺也進一步明確,賣房人個人所得稅稅基將不計算增值稅,直接以房屋原價乘以稅率,這有利於避免重復繳稅理順稅制關系,對於納稅人而言也是減稅的利好。

            而針對取得房屋所付價款包含增值稅將計入房屋財產原值的表述,上述人士解釋稱,以價值100萬元的房屋為例,買房人支付的100萬元房款和5萬元增值稅都將計入房屋自身價值,若買房人以200萬元的價格再次轉讓房屋,增值的食品部分就是200萬元減去105萬元,即95萬元。

            不過,需要註意的是,我國當前仍處“營改增”的過渡期,近期個人所得稅稅率或仍會變動。在中國法學會財稅法學研究會會長劉劍文看來,未來政府對二手房市場鼓勵辣文小說 或限制的態度,將直接決定這一稅率的變動幅度,“而要實現平穩過渡,盡快出臺完備的增值稅法是當務之急”。

            “營改增”二手房交易不增稅

            近日,國稅總局副局長汪康明確表態稱,“營改增”後個人二手房交易將維持5%的稅率不變。在二手房增值稅方面,新稅制規定,對於不滿兩年的住房,增值稅是售價的5%;對於兩年以上的住房,免征增值稅(一衛生線城市除外)。就一線城市來說,滿兩年不滿食品五年的住房對總價增值部分征收5%的增值稅,滿五年的住房免征增值稅。

            偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示,現階段房地產業“營改增”稅率基本延續此前的規定,主要目的是穩安全定市場預期,“增值稅率出臺之前,各方猜測頗多,市場受此擾亂明顯,現在明確瞭二手房交易增值稅與原有營業稅在稅率、征收年限和征收范圍等方安全面變化不大”。

            不過,看似稅率未有變動,但由於營業稅與增值稅的計算方式差異,“營改增”後納稅人的負擔其實還是能得到一定程度減輕。仍以售價100萬元的一套房屋為例,過去征收5%的營業稅時,計稅公式為100萬元×5%,即需要繳5萬元的營業稅。改征增值稅後雖然稅率還是5%,但由於增值稅是價外稅,所以稅基是100萬元/(1+5%),即實際繳納增值稅為95.2萬元的5%為4.76萬元,少繳稅2400元。

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