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          1. 鄂爾多斯“房票”試水去庫存:可以自由拆分交易

            来源:     添加时间:2020-06-21

            (原標題:鄂爾多斯“房票”試水去庫存:7種面值,可以自由拆分交易)

            10月20日,已經入秋的鄂爾多斯下起冷雨,東勝區祥和社區一國語自產視頻在線不卡處棚戶區內,低矮破舊的磚瓦房歪斜地矗立在風雨中,坑窪的路面蓄積著雨水,透露出幾分蕭瑟。“這是上世紀80年代建的職工宿舍,磚瓦結構,現在看來破舊不堪衛生,夏天蒼蠅蚊子亂飛,冬天沒有集中供暖,隻能自己燒煤,有的房子沒有下水道,污水就潑撒在門外,冬天就有可能結冰。”居民齊慕格說。

            齊慕格是鄂爾多斯東勝區一所中學的退休教師,此前一直住在這片低矮潮濕的棚戶區內,2016年年初,她所在的棚戶區迎來瞭拆遷改造。按照當地的棚改政策以及特色推行的“房票”制度,齊慕格傢160多平方米的棚戶房被政府兌換為190多平方米的房票,隨後憑房票在政府的選房平臺上選瞭一套190平方米的新建商品房,“新小區很漂亮,有綠地、居民活動中心,房子都是帶電梯的,我們也由原來的二類地段轉到瞭更加市中心的一類地段。”齊慕格說。

            鄂爾多斯,這個地處內蒙古自治區西南部,三面為黃河環繞,毗鄰晉陜寧三省的地級城市,曾中文字幕在線手機播放因煤炭行業的興盛而在西部迅速崛起,也曾因房地產泡沫、民間借貸斷裂而聞名全國,其規劃建造的康巴什新區也一直被冠以“鬼城”的稱謂,這個地域面積相當於浙江省,人口隻有185萬的地級城市,也一直以樓市庫存量巨大,去化難度巨大而成為三四線城市的典型代表。而現在,從年初開始試點的“房票”政策,似乎正在對樓市庫存的去化、爛尾樓的完工、民間借貸的解決以及其他社會矛盾的化解產生微妙影響。

            7種面值的房票

            “房票”的官方稱謂是鄂爾多斯市房屋兌換憑證。在鄂爾多斯市的三個主城區,康巴什是新區,不存在拆遷、棚戶區改造的問題,東勝區是鄂爾多斯市的老城區,有50多萬人口,“半拉子工程”(爛尾)項目數以百計,安全棚戶區改造的范圍也很大。有著24萬人口的伊金霍洛旗也存在大量樓市爛尾和庫存。

            據東勝區房屋與土地兌換憑證管理結算中心主任田東明介紹,今年年初,根據住建部和自治區政府提出的通過棚戶區改造加大去庫存的要求,東勝區出臺瞭棚戶區改造26條配套方案,針對國有土地上的房屋征收補償、規劃區內的集體土地征收補償方案,作出修訂,創新性的提出房屋兌換憑證實施辦法。其主要內容是對棚戶區拆遷戶不再以貨幣補償而是發放房票,再利用國傢棚改優惠政策獲得政策性貸款,用以回購開發商已建、在建甚至爛尾停工的商品房項目,拆遷戶憑房票自主選房。房票可以拆分找零,可以相互轉讓。

            2016年4月,東勝區房屋與土地兌換憑證管理結算中心正式成立,其時,東勝區在建、“半拉子”項目多達166個,全區房地產總庫存高達13食品21萬平方米,其中住宅642萬平方米,3.39萬套,商業庫存總量也達678萬平方米。而棚戶區改造的現狀是,有18414戶是待改造的房屋,包括城中村6000戶,城市的棚戶區12414戶,主要是平房集中區和老舊的危樓。東勝區政府利用國傢棚戶區改造優惠政策,通過向自治區政府備案,獲得政策性銀行的貸款支撐,整體打包成133個項目,重點推進。“我們向國開行、農發行兩傢政策性銀行以及興業銀行累計貸款瞭78.73億元,資金到位瞭25.03億元,這一部分資金主要用於政府購買一些商品房,幫助住戶做回遷安置。”田東明說。

            在征求群眾意見後,當地政府建立信息比價平臺,“哪些房源可以供老百姓去選,也征求瞭群眾意見。”東勝區房屋與土地兌換憑證管理結算中心大廳接待主任耿濤說,在房源采購方面,有單價、有總價,這個價格不是由政府定的,也不是由開發商定的,而是通過公開招標的方式,由5傢第三方的評估機構來對回購地產項目進行評估,去掉一個最高價,去掉一個最低價,其他3傢取一個平均價,形成一個政府的控制價,如衛生果開發企業認可,就可以把房源拿到政府的平臺上讓住戶選擇,如果不認可,就不上平臺。這樣一方面控制瞭房價,一方面也保證瞭這個房價不會隨行就市波動。

            2015年東勝區政府通過這種方式,向開發企業采購瞭8842套住房,總投資60億元,2016年又推出實銷實結的方式,杜絕瞭開發商將不好銷售的房源打包銷售給政府的情況。

            “開發企業通過我們的招標方式、評估方法,將房源信息拿到我們信息比價平臺上,讓住戶去選擇,住戶在選擇時是非常有話語權的。”耿濤說,他們采購的項目都是基礎設施比較好,品質比較高,群眾比較認可的房源和小區,在做方案時,被征收的棚戶區平房是按照新建高層毛坯住宅樓的標準進行評估的,在政府規定期限內和政府達成協議的,還額外給予拆遷戶總建築面積30%的補償,並給予每食品平方米500元的裝修獎勵,向棚戶區拆遷戶發放的“房票”即房屋兌換憑證,有1平方米、2平方米、5平方米、10平方米、20平方米、50平方米、100平方米7種面值,房票正面是平米數,背面是幾類地段,單價,評估價,還有二維碼信息,有住戶姓名、身份證號、發放日期,可以做到全程跟蹤。房票是由財政局和金融辦共同印制的,根據征拆協議發放給拆遷戶,拆遷戶再拿著房票來結算中心平臺上選房,這個流程是個閉環流通的環節。

            自由兌換,票面價值打6到7折

            10月20日上午,東勝區房屋與土地兌換憑證管理結算中心大廳內,聚集著不少選房的群眾,大廳的LED顯示屏上,公示著可選房源的小區名稱、樓號、面積、單價、總價、交工時間等房源信息,一些居民在排隊辦理兌換房票和選房手續。除此之外,一些胸前掛著“買房票”、“賣房票”牌子的群眾也格外引人註意。一名“賣房票”的大媽說,她是東勝區下面鄉鎮的居民,通過棚改,拿到瞭房票,給女兒在市區換瞭一套170平方米的房子,但她還想在市中心優質地段再買一套,於是從別人手裡買瞭一張100平方米的房票,不過優質地段的房子選的人多,自己沒能選上,於是打算再把這100平方米的房票賣掉,“6.5折,折扣跟我買的時候一樣。”

            另一位名叫牛如濱的市民說,她傢棚改,兌瞭200多平方米房票,全選瞭房子,“一套156平方米自己住,一套104平方米明年5月交房,打算給兒子做婚房,不過感覺104平方米有點小,想再買20平方米的房票補一下面積。“以前的房子確實不好,30多年接近40年瞭,屬於危房。但拆遷的時候評估價都達到瞭4000元/平方米。”

            “住戶也是允許轉讓房票的,比如拿到的房票是200平方米,自己130平方米就夠住瞭,那麼剩餘的70平方米可以轉讓,如果自己拿到的房票面積不夠,也可以購買別人的房票。”耿濤說,在房票實名制轉讓過程中,省卻瞭房屋契稅、增值稅等稅費,刺激住戶進行轉讓,同時也可以轉讓給沒有房票的剛性需求人群,一方面解決瞭原址回遷安置的風險,也突破瞭政府點對點安置的壁壘,通過房票,可以自由拆分找零,可以自由自主選擇想要的房屋,在選擇房源上,本著公開、公平、公正的原則,對拆遷戶,按照先拆先選的原則,轉讓的,采取線下隨機抽號的方式,房源分批次發放,這次沒選上可以下次。結算中心在各社區都設有選房服務站。

            據耿濤介紹,剛開始推出房票政策時,很多居民對政策不瞭解,一些房產中介會在結算中心收購居民的房票,然後再加價賣出去,後來結算中心專門設立瞭房票交易買賣的專區,想買房票或想賣房票的居民可以自行張貼買賣傳單,直接交易,“根據地段不同,目健康前買賣房票的折扣在6-7折,政府讓開發商上平臺的時候,已經在報價上降瞭15%,棚戶房評估時加瞭1.3倍的獎勵,轉讓時,又打瞭折扣,像上我們平臺的商品房最貴的是4300多元/平方米,最便宜的2700多元/平方米,如果在銷售時打個6幾折,便宜的相當於1600-1700元/平方米,好地段的打完折也才3000元/平方米,對於食品東勝區房產市場來說,這個價格是很低的,刺激瞭很多剛性需求來購買。”

            關於轉讓環節中6-7折的折扣,耿濤稱,棚戶區拆的時候,政府給住戶補食品的比如是100萬元的房票,其實房屋價值隻有60幾萬,這樣測算下來,就是打6折也是不虧的。“現在平臺上公佈的有1000多套房,位置都較好,醫療、教育配套也不錯,拿到房票選瞭房子,可以放個兩年,東勝的樓市不可能一直低迷,肯定會漲,不一定要急著賣掉,賣掉就縮水瞭。”

            東勝區樓市庫存中,面積段在200平方米以上的房屋占到40%,100-200平方米占49%,100平以下僅僅占到11%,針對庫存房源大戶型比較多的情況,政府推出瞭產權共有的方式,以按揭、出租、擔保三種方式與住戶共有產權,按揭是找商業銀行做成尾款,出租是按照公租房的價格,政府收取租金,租金可以抵頂房款,擔保是找擔保人,擔保在一定時間內將尾款結清。

            在鄂爾多斯市另一主城區伊金霍洛旗,當地政府也成立瞭棚戶區改造攻堅指揮部,指揮部下屬國有房屋運營公司總經理孫文玉介紹說,伊金霍洛旗是一個小的旗縣,今明兩年棚戶區改造的任務是10770戶,從今年8月初正式開始棚戶區改造,通過房票發放,產權調換、商住安置,推進去庫存工作,目前全旗住宅庫存18365套,近260萬平方米,今年原來的棚戶區改造的任務是7000套,到現在已完成接近6000套,“資金主要是政策性貸款,國傢開發銀行批瞭16.5億,農業開發銀行6億,一共22.5億元。”孫文玉說,伊金霍洛旗是鄂爾多斯最早推行房票政策的,1月4日正式發行,食品經過10個月的運行,很順暢,很方便,到目前已累計發放17.3萬平方米的房票,按1.2:1比例發放,即有12萬平米的房子,最多發10萬平方米的房票,“我們的目標是3年時間去庫存,爭取2年時間完成。

            棚戶區改造隻是當地政府去庫存的一個方面,針對不在棚戶區改造范圍內,但也有居住、改善型需求的,可以以小換大、以舊換新,或者想將商業房置換成住宅房,或者住宅換商業,也是可以的,將這些房屋放到平臺上去評估,如果認可政府的控制價,就可以將這些閑置的房屋放到平臺當中,讓住戶去選擇。隻要有住戶選擇,政府就會發放房票。針對低收入群體,推出租售並舉,已經申請到公租房的這一部分群體,在購買公租房時讓利20%,之前交的租金也可以抵房款。

            地產商主動接入:虧一點就虧一點,總比爛尾強

            “現在納入平臺的樓盤有接近80個,都是開發企業主動找上來,政府定的價格是很低的,有個樓盤單價從7000多被壓到4000多,可它自己降價也賣不掉,隻能通過政府的房票平臺解套,不然賠得更多。”耿濤說,目前近200個未完工項目據估算總投入數以百億,主要是2009、2010衛生年市場瘋狂時投的。開發商是被逼無奈,外來人口流失以後,本地持有房子的人已經飽和瞭,沒人去買,通過棚戶區改造,就把庫存去瞭,東勝區的在建項目也就是期房,非常多,總庫存3.39萬套房子,有不到1萬套是現房,其餘都是期房,老百姓叫半拉子工程,我們讓老百姓去選,國傢有棚改的政策支持,把這部分資金封閉運行到這一部分項目當中,棚改的資金可以流到開發商,對於開發商來講,那些爛尾樓3年5年都完工不瞭,通過房票制度,不止是解決棚戶區改造,還可以解決爛尾、民間借貸,通過小小的房票,解決瞭很多社會問題。棚戶區改造的貸款支持,利息非常低,期限為25年。房票制度是沒有辦法的辦法,隻能這樣。房票轉一圈,能解決很多社會問題。東勝的民間借貸問題不能通過房票衛生制度完全解決,但能解決相當一部分。開發商也是通過融資,建樓盤,後來爛尾,政府通過棚改資金,將項目完工,資金回籠。

            針對在建的“半拉子工程”(爛尾工程),通過3種方式,一種是有政府性債務的,優先償還政府性債務,這一部分資金設立共管賬戶,將資金註入這個項目,封閉運行。按照工程進度註入資金,幫助項目完工。一種是開發企業已經無力完成工程建設的,由有實力的國有公司來進行兼並、收購,項目建成後將房屋收回。第三是將五證齊全已經完工70%的項目,也放到平臺上,如果有超過50%的住戶選擇,政府也會將資金封閉註入,幫助項目完成後續建設,目前,這類項目的復工率達到80%,“通過這些舉措,一方面可以提升城市的形象,消除爛尾樓,也可以解決一些商品房逾期交付的問題,因為有些住戶已經付瞭首付款,因為項目完成不瞭,這部分群體也比較多。另外,棚戶區拆掉後,收回的土地用於建設公共設施,如綠地、公園、廣場等,等若幹年後,根據城市的規劃,再做下一步考慮。建設綠色、宜居、現代的城市,可以吸引更多的外來人口來鄂爾多斯去庫存。”此外,針對農村土地、宅基地也可兌換地票,價格按基準地價評估,農民可以按照地票換同樣價格的房子,促進農民進城。

            鄂爾多斯市住房保障與房屋管理局副局長吳伊婕表示,由於全市庫存巨大,從2011年起,政府已經不批新建,專心致志去庫存。由於前幾年,鄂爾多斯市的房地產市場幾乎處於停擺狀態,在售樓盤的銷量是很微小的,此次推出的房票政策雖然拉低瞭全市均價,但對不在平臺上的開發商的房屋銷售基本沒有什麼沖擊影響,相反,想納入平臺的開發商大都非常踴躍。“由於推出瞭房票政策,今年住宅的成交量較去年提升瞭80%,民間借貸的矛盾化解不少。”

            鄂爾多斯當地房企內蒙古正元置業有限公司董事長李春稱,鄂爾多斯2005年商品房市場開始形成,2010年達到最高點,市區均價達到8、9千,而隨著民間借貸的斷裂,鄂爾多斯樓市出現腰斬。但今年以來市場有所回暖,主要是政府去庫存的政策原因,不批新建,隻去庫存,使得一部分剛性需求、改善型需求起來瞭。關於房票,該老板認為是一個很好的辦法,“房票是地方代金券、信譽證,可以互通,如果不兌現,房票上的價格是不變的,對於企業,可以拿去銀行抵債。”該老板說,他的3個房地產項目都停工4年瞭,工程款壓力很大,很想被納入政府采購平臺,對房票寄予希望,“按照政府的采購價格,隻能解套,沒有利潤,能解套就不錯瞭,虧一點就虧一點,總比爛尾強。&食品rdquo;

            正研究全市自由兌換

            “以上種種舉措,整體盤活瞭房地產市場。”田東明說,房票制度從年初開始設計,5月份開始實施,截止10月10日,東勝區共計發放面值32億元房票,房票總面積68.5萬平方米,通過房票已兌付房屋2500套,40萬平方米住宅。對於期房項目,政府可以向選房住戶支付過渡費,住戶也可以先拿房票,等期房建好再拆遷。根據地段和房子品質結構,將被拆遷房源分為四類,一類4500元/平方米,每類差300元/平方米。群眾之間互相之間有債務關系的,可以拿房票抵,但最終離不瞭換房。對之前幾年的民間借貸的資金斷裂,也能夠起到緩解作食品用。

            值得一提的是,鄂爾多斯並非三四線城市中第一個實行房票政策的城市。去年9月份,安慶市也試水瞭房票。今年初,奉化市曾試水瞭房票制,但房票僅限房票所有人之間轉讓一次,房票轉讓應當經雙方當事人共同確認,並經房票管理辦公室登記後發生效力。

            隨著去庫存的深入,曾經被稱為“鬼城”的鄂爾多斯新城區康巴什,也漸漸實現瞭人口聚集,澎湃新聞記者在這裡看到,筆直寬食品闊的馬路上,已經有相當數量的車流,一些商場、購物中心也漸漸有瞭人氣。據當地政府相關負責人介紹,康巴什新區規劃人口30萬人,目前已入住人口10萬人,由於基礎設施、醫療、教育等配套設施先進,康巴什新區的健康房價今年以來有所上漲,目前穩定在7000元/平方米,“目前新區的住宅庫存隻有1000多套。”

            據鄂爾多斯市住房保障與房屋管理局提供的數據,今年1-9月,鄂爾多斯全市化解住宅庫存23124套、273.18萬平方米,同比上漲131.91%和94.6%,住宅成交價格3942元/平方米,同比下降1.79%,截至9月底,全市住宅庫存量為71594套、1140.4萬平方米,去庫存形勢依然嚴峻。“今年以來,鄂爾多斯樓市比較平穩瞭,反彈還談不上。”田東明說。

            吳伊婕表示,目前房票政策隻在鄂爾多斯老城區東勝區和伊金霍洛旗各自推行,但政府的方案也是不斷在補充,在全市范圍內實現房屋與土地兌換憑證流通,打通各旗區自由兌換的方案,正在研究制定中。“在推行過程中也有些爭論,比如房票制度合規嗎,安全嗎,我們也做瞭調研,目前住宅供應的面積是大於拆遷量的,發出去的房票也遠遠低於借貸回來的資金,因此總體風險可控,人們接受新事物有個過程。”

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